Апартаменты что это такое

 

Что такое апартаменты? Чем отличаются апартаменты от квартиры: 8 существенных отличий. В чем отличие апартаментов и квартир? Что выигрывает и может потерять покупатель апартаментов в новостройке? Особенности и подводные камни.

Почему апартаменты — не квартира?

Градостроительный кодекс, жилищное законодательство и акты, регулирующие отношения сторон по ДДУ, вводят ряд определений, по которым можно установить признаки жилого объекта. Так, жилым комплексом и входящими в его состав квартирами может называться объект, соответствующий ряду признаков:

  • корпус, строение возводятся на земельном участке, отведенном для жилищного строительства;
  • при проектировании закладываются параметры, соответствующие требованиям инсоляции, воздухообмена, распределению площадей по СНиП и ГОСТ для жилых помещений;
  • застройщик обязан соблюдать инфраструктурные минимумы по обеспечению доступности социальных, сервисных и торговых объектов, учреждений жизнеобеспечения;
  • к жилому фонду относят квартиры, дома или отдельные комнаты, удовлетворяющие описанным выше требованиям.
Апартаменты не являются жилым объектом с точки зрения закона, а это значит, что их покупка перекладывает большой пласт забот на владельца. При этом застройщик вправе продавать их по ДДУ со всеми действующими механизмами защиты дольщика, но впоследствии картина меняется — с момента сдачи в эксплуатацию покупатель вступает в иную фазу разделения ответственности.

Особенности апартаментов и отличия от квартир

Законодательно понятие апартаментов не закреплено. Это любое помещение, которое его владелец решил использовать для организации временного проживания, но не включенное в состав жилого фонда как квартира, жилой объект. Отсюда вытекает и ряд особенностей. Покупатель и собственник апартаментов должен помнить о нескольких важных аспектах:

  • регистрация в таких объектах допускается только временная, на срок до пяти лет;
  • на договор с УК не распространяются требования жилищного законодательства — все решения управляющей компании находятся в правовом поле Гражданского кодекса, и фактически жаловаться можно только в Роспотребнадзор или суд;
  • оплата коммунальных услуг происходит по договорам без применения льгот и прочих механизмов, применяемых к квартирам и жилым объектам;
  • при начислении налогов используется более высокая ставка, однако, возможен налоговый вычет.

Итак — апартаменты это коммерческая недвижимость, которая может использоваться для временного проживания. И тут возникает еще несколько тонкостей, не всегда очевидных на этапе приобретения.

Нюансы регистрации в апартаментах

Поскольку апартаменты не относятся к жилым помещениям, одним из недостатков проживания в них считается невозможность получить постоянную регистрацию по адресу пребывания, прописаться. При этом альтернативный выход из ситуации есть.

Он заключается в оформлении временной регистрации в апартаментах.

Максимальный срок ее действия составляет 5 лет, затем временную регистрацию можно продлить.

Таким образом, при отсутствии возможности оформить постоянную регистрацию, ее успешно можно заменить временной. При этом у жителей апартаментов не возникнет проблем с получением каких-либо льгот и субсидий, оформлением загранпаспорта, устройством в образовательные учреждения и на работу.

Итак, апартаменты получают все большее распространение на российском рынке недвижимости. Их основная особенность – это нежилые помещения, о чем в документах на недвижимость делается соответствующая запись. При этом кардинальных отличий между квартирами и апартаментами нет.

Зачастую покупателей апартаментов привлекает невысокая в сравнении со стоимостью квартир цена за квадратный метр. Между тем, необходимо помнить, что в случае судебных разбирательств, вернуть деньги за приобретенную недвижимость достаточно сложно.

Чем апартаменты отличаются в застройке?

Строительство и обустройство апартаментов значительно отличается от квартиры. При их возведении в обязанности застройщика не входит обеспечение площади социальными благами. Также может наблюдаться высокая плотность застройки (более 25000 квадратных метров в пределах гектара).

Также важно понимать, что под нашумевший 214 Федеральный закон апартаменты также не попадают. Таким образом, желающие не могут стать дольщиками для дома с апартаментами в надежде купить их заранее и дешевле. В случае если вы стали дольщиком строительства апартаментов, вас явно обманывают. Доказать факт владения в данном случае не выйдет, вы не можете являться дольщиком. Помните об этом!

Причины востребованности апартаментов

За последние годы можно все чаще увидеть предложения по апартаментам. Предложение появляется, надо полагать, вследствие роста спроса. Но почему же некоторые граждане пренебрегают элитными квартирами, выбирая апартаменты? Наверняка, это обусловлено ценовой доступностью данного вида жилья.

Если обобщать основные отличия апартаментов от квартир, то состоят они в следующих основных моментах:

  1. Доступная стоимость. При сравнении квартир и апартаментов можно заметить, что последние примерно на 20-25% доступнее. Такая статистика логична, поскольку застройщик получает намного меньше ограничений и обязанностей в процессе застройки.
  2. Отсутствие привычных удобств. Застройщик не обязан думать о близости необходимых социальных благ, обустройстве внешнего освещения, полноценной звукоизоляции и даже теплоизоляции.
  3. Отличия в оплате коммунальных услуг. Поскольку площадь не жилая, квитанции за воду будут превышать стандартные платежки на 10%. Также переплата отмечается и за тепло (на 25%) и за подачу электричества (на 27%). Итог – переплата около 3000 за каждый месяц проживания.

Апартаменты — что это такое и чем они отличаются от квартиры

Поскольку апартаменты существуют на российском рынке недвижимости лишь несколько лет, не все понимают, что это такое.

Итак, можно выделить следующие признаки апартаментов:

  • Пригодное для проживания помещение метражом более 40 кв. м с кухонной зоной и санузлом;
  • На этапе ввода объекта недвижимости в эксплуатацию апартаменты уже оснащены минимумом мебели, а иногда и бытовой техникой;
  • Проживающие в апартаментах граждане могут получить дополнительные сервисные услуги, например:
  1. Уборка помещения;
  2. Заказ и доставка пищи непосредственно в апартаменты;
  3. Предоставление паркомест и услуг охраны;
  4. Заказ такси.

Апартаменты не относятся к жилым помещениям. Первые апарт-здания были построены в столице России около 10 лет назад. Апартаменты можно разделить на несколько классов:

  • эконом-вариант;
  • комфорт-класс;
  • бизнес-уровень;
  • элитные объекты.

В западных странах под апартаментами понимают жилье гостиничного типа с сервисным обслуживанием.

Приказ Министерства культуры за № 1488 от 03 декабря 2012 года следующим образом трактует апартаменты – это две и более жилых комнаты общей площадью не менее 40 кв. м, оборудованные для временного проживания и расположенные в гостинице, санатории и им подобным учреждениях.

Таким образом, формально апартаменты не предназначены для постоянного проживания и имеют ряд существенных отличий от привычных жилых помещений. Об этом будет рассказано далее.

Между тем, на рынок недвижимости выводится все больше апартаментов. Особой популярностью они пользуются у жителей мегаполисов. Выбирая жилье, люди оценивают достоинства и недостатки этого типа недвижимости.

Читайте также: как купить квартиру в строящемся доме.

Недостатки апартаментов

Поскольку апартаменты покупают для проживания или сдачи в аренду, важно знать о недостатках до совершения сделки. К минусам можно отнести:

  • Отсутствие возможности выбора или переизбрания управляющей компании. Как правило, управление апарт – зданием осуществляет выбранная застройщиком управляющая компания;
  • Жители апартаментов вынуждены оплачивать коммунальные платежи по тарифной сетке, предусмотренной для нежилых помещений. Соответственно расходы на коммунальные услуги будут несколько выше в сравнении с привычным жильем. В среднем разница составляет 2 – 3 тыс. рублей в сравнении с аналогичным по площади жилым помещением;
  • Более высокий налог на недвижимость в сравнении со стандартной квартирой;
  • Невозможность оформить постоянную регистрацию;
  • Ограничение в выборе ипотечных программ в случае покупки апартаментов в ипотеку. На сегодняшний день не все банки готовы финансировать приобретение подобной недвижимости;
  • Невозможность получить налоговый вычет;
  • При возведении апарт-зданий застройщик на законных основаниях может не придерживаться ряда требований, которые обязан выполнять при строительстве жилых домов. В частности, у жителей апартаментов может не оказаться собственной детской прогулочной площадки или достаточного количества парковочных мест.

Наиболее восприимчивы к недостаткам те, кто проживает в апартаментах на постоянной основе. Люди, использующие апартаменты в качестве временного жилья или приобретающие недвижимость с целью сдачи в аренду и имеющие иную недвижимость для постоянного проживания, могут практически не почувствовать обозначенные минусы.

Между тем, есть и преимущества.

Достоинства апартаментов

Основной и зачастую определяющий плюс расположенной в апарт-зданиях недвижимости – ее стоимость. Себестоимость возведения здания с апартаментами ниже, чем жилого дома. Соответственно, ниже и стоимость квадратного метра. Разница в среднем составляет 10-15%.

Помимо цены, можно выделить следующие достоинства апартаментов:

  • Удачное расположение.

Например, элитные и бизнес апарт-здания строятся в центральной части города. Именно такие объекты интересны тем покупателям, которые приобретают недвижимость для инвестирования или с целью подчеркнуть собственный статус.

Такие объекты интересны топ-менеджерам, чьи семьи фактически живут за городом или в более спокойном районе, или компаниям, приобретающим жилье для собственного персонала.
  • Уникальность.

Поскольку апартаменты еще недостаточно раскручены на рынке недвижимости, каждый застройщик стремится сделать собственный проект уникальным и выделяющимся на фоне других объектов.

  • Близость объектов инфраструктуры и возможность получения дополнительных сервис-услуг.

Здания с апартаментами возводятся с учетом требований, предъявляемых к гостиничным помещениям, их жители могут рассчитывать на дополнительные сервисные услуги.

Фото 1

Стоимость апартаментов

Важно отметить, что стоимость апартаментов ниже стоимости аналогичных по параметрам квартир на 10-15%.

Цена определяется несколькими факторами:

  • расположением;
  • комплексом предоставляемых дополнительных услуг;
  • планировкой и уровнем «элитности» апартаментов.

Существует мнение, что содержание апартаментов обходится дорого. Это не совсем так. В среднем размер переплаты за содержание подобного типа жилья составляет 3 тыс. рублей ежемесячно.

Третий уровень сложности — подводные камни апартаментов

Есть вероятность, что к вам начнут приходить проверяющие, которые будут смотреть на объект как на коммерческий, предъявляя к нему особые требования, например, по установке дверей, и вы будете обязаны их выполнить как собственник офиса. К вам могут применять коммерческие расценки за все — от воды до уборки площадки и использования лифта. Вы не сможете потребовать соблюдения тишины от буйных соседей, поскольку фактически занимаете офисное помещение. Вам могут отключить отопление, не ориентируясь на график для жилых домов. УК может разместить рядом с вами или под вами шумный бар или клуб, не спрашивая разрешения. Кстати, классификация новостроек по категориям касается только жилых объектов. Потому "апартаменты бизнес-класса" — это довольно спорное рекламное утверждение.

И самое интересное — суд вправе изъять апартаменты у собственника, даже если это его единственное место проживания. Поскольку это по закону и не место проживания, а место временного размещения, как номер в гостинице.

Юридический статус апартаментов

В настоящий момент понятие «апартаменты» не закреплено на законодательном уровне. Формально это недвижимость, относящаяся к нежилому фонду. Фактически апартаменты представляют собой жилые, реже — офисные помещения.

Апартаменты – новый объект на рынке недвижимости, при их приобретении могут возникнуть некоторые сложности. Ряд застройщиков реализует апартаменты по договорам долевого участия.

Покупателям подобных помещений необходимо помнить, что на практике суды рассматривают апартаменты как нежилые объекты – источник инвестиционных доходов. По этой причине в случае судебного разбирательства закон об участие в долевом строительстве (214-ФЗ) применить невозможно, а вернуть направленные на приобретение апартаментов деньги непросто.

Читайте также: как перевести квартиру в нежилое помещение.

В чем разница между квартирой и апартаментами?

Важно понимать разницу между обычным жилым помещением и апартаментами. Заключается она в следующем:

  • Апартаменты не имеют никакого отношения к жилому фонду и фактически используются как для проживания, так и для организации офисных помещений;
  • Минимальная площадь апартаментов – 40 «квадратов», квартиры – значительно меньше;
  • Чтобы осуществить перепланировку жилого помещения, собственнику придется пройти ряд инстанций с целью согласования изменений. Провести перепланировку в апартаментах менее трудозатратно;
  • Покупая квартиру, собственник и члены его семьи могут зарегистрироваться в помещении на постоянной основе. В апартаментах возможна лишь временная регистрация;
  • Нормы и СНиПы при возведении жилых зданий и апартаментов несколько различаются. В частности, к апарт-объектам предъявляются повышенные требования по пожарной безопасности: строения оснащают дополнительной пожарной лестницей. Кроме того, строительство здания с апартаментами возможно на тех землях, которые по каким-либо причинам не подходят под жилое домостроение;
  • Различные требования к оформлению придомовой территории. Стандартами строительства жилых зданий предусмотрено обязательное благоустройство прилегающей к дому территории до момента ввода жилья в эксплуатацию. Это означает, что для жителей дома должны организованы детские прогулочные площадки и зоны отдыха, парковочные места, высажены зеленые насаждения. Поскольку здание с апартаментами относится к нежилым объектам, оно может быть введено в эксплуатацию без выполнения застройщиком полного комплекса вышеперечисленных работ по благоустройству. Между тем, многие девелоперы в целях повышения конкурентоспособности дополнительно облагораживают прилегающую к апарт-объекту территорию;
  • Управление жилым домов и зданием с апартаментами осуществляет специализированная компания. При этом важное отличие состоит в том, что жильцы апартаментов не могут переизбрать управляющую компанию. Размер оплаты за коммунальные услуги в апартаментах на несколько тысяч рублей превышает платеж в равной по метражу квартире. Кроме того, в затраты дополнительно включена статья «расходы на управление зданием».

Ранее мы обсуждали, чем коттедж отличается от дома.

Скрытые тонкости владения апартаментами после покупки

Владение помещением в апарт-комплексе имеет особенности, заметно отличающиеся от квартиры. На втором "смысловом слое", в подтексте можно обнаружить интересные тонкости.

  1. Нет взносов на капремонт. Кому-то это может показаться не самым важным, но, когда УК примет решение провести капремонт, придется выложить деньги сразу. Или заранее вносить договор пункт о накоплении УК средств на специальном счете.
  2. Управляющий (УК) вправе производить перерасчеты за поставку энергии, воды и прочих ресурсов, включая в них свои расходы и не обращая внимания на социальные тарифы и сетку тарифов для жилых помещений.
  3. Застройщик продает апартаменты дешево, разница в цене с квартирой может составлять и 40 %, но это происходит за счет сокращения себестоимости объекта — застройщик не создает инфраструктуру, не обязан заниматься вопросами транспортной доступности. Если в ЖК вся социальная инфраструктура создается за счет средств застройщика, то все, что включено в состав МФК или апарт-комплекса, включается и в стоимость апартаментов при покупке. А дальнейшие расходы по содержанию УК может распространять и на собственников.
  4. Не рассматриваются претензии к инсоляции, недостаточной вентиляции, качеству подаваемой воды, так как действуют нормы для коммерческих объектов. Все эти тонкости должны быть обусловлены договором с УК.

Третий смысловой уровень — самый сложный. На нем находятся довольно спорные вопросы, о которых никто не задумывается, пока не начнутся неприятности.

Мы не называем застройщиков и объекты, но предлагаем обратить внимание на проектные декларации новостроек с апартаментами. Там эти помещения могут быть обозначены и как офисы. Что это означает? Покупая такую недвижимость, вы можете столкнуться с ограничениями на использование электрических и газовых плит по правилам пожарной безопасности.

Перевод апартаментов в жилой фонд

Можно ли со временем сделать апартаменты квартирой? Теоретически да. На практике это не под силу одному собственнику и даже сплоченной группе. Сложности таковы:

  • помещения придется привести в соответствие с нормами для жилых квартир, а это сложно только по требованиям инсоляции;
  • строение (корпус) должно располагаться на участке, имеющем назначение — жилищное строительство, что означает изменение категории земли, а это громоздкая и долгая процедура;
  • общая сумма затрат на такие операции будет едва ли не равна стоимости еще одних апартаментов;
  • потребуется переоформление права собственности на новую категорию с учетом норм по площади и интересов несовершеннолетних.

При покупке апартаментов стоит уточнить у застройщика, намерен ли он сам заняться переводом дома или хотя бы части помещений в жилой фонд. Подобное обещание должно быть закреплено в договоре.

Что такое апартаменты?

Понятие «апартаменты» появилось не так давно, но оно уже у всех на слуху. Тем не менее, наблюдения показывают, что большинство людей имеет совершенно искаженное представление о том, что такое апартаменты. Например, многие считают, что это «элитная квартира». Когда-то ранее этот термин действительно имел такое значение, но сейчас это уже не обязательно так.

Также интересно, что во французском и итальянском языке, откуда и заимствовано понятие «апартаменты», это слово (appartement, appartamento) действительно обозначает квартиру. Но сейчас оно уже имеет другое значение. Давайте внесем ясность.

Апартаменты — это нежилые помещения, в которых созданы необходимые условия для проживания.

Соответственно, апартамент — это отдельное помещение, оборудованное для жизни. Оно включает в себя одну или несколько жилых комнат комнат, а также, как правило, кухню и ванную комнату.

Этот тип недвижимости относится к нежилому фонду, но при этом предназначен для проживания (вот такой парадокс). Чаще всего апартаменты можно встретить в объектах недвижимости, относящихся к гостиничным строениям, административным зданиям и т.д. Сейчас они достаточно популярны как объекты недвижимости для инвестирования с последующей сдачей в аренду (позднее объясню, почему).

Примечательно, что в российском и украинском законодательстве нет четкого определения понятию «апартаменты», поэтому данный термин используется риэлторами, застройщиками, инвесторами да и любыми другими людьми весьма условно.

На сегодняшний день компании-застройщики нередко строят и продают целые комплексы апартаментов, так называемые апарт-отели. Такая недвижимость пользуется спросом, а потому строится и раскупается.

Далее я подробно, по пунктам рассмотрю, чем отличаются апартаменты от квартиры, чтобы вы сами могли сделать выводы, интересен ли этот тип недвижимости конкретно для вас, и чем.

Фото 2

В чем состоит особенность апартаментов в административно-правовом отношении

Апартаменты – это помещение нежилого типа, однако жить в нем можно. Отличие кроется в невозможности оформить здесь регистрацию или, говоря привычным многим языком, прописку. На самом деле это важно, поскольку без наличия прописки граждане не имеют права на страхование от государства, не получат свой ИНН и будут вынуждены пропустить всех вперед, стоя на очереди в детское дошкольное учреждение.

Эти существенные моменты должны быть известны каждому, кто решает вопрос о приобретении жилья.

А не интересует ли вас евродвушка? О данном типе жилья вы сможете узнать, кликнув вот по этой ссылке.

Источники

Использованные источники информации при написании статьи:

  • http://novostroyker.ru/blog/podborki/apartamenty_chto_eto
  • http://moidom911.ru/nedvizhimost/apartamenty.html
  • https://www.allremont59.ru/building-haus/nedv/chem-apartamenty-otlichayutsya-ot-kvartiry-eto-sleduet-znat-pri-pokupke-zhilya.html
  • http://fingeniy.com/apartamenty-i-kvartira-v-chem-raznica/
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий